申宝策略上半年房地产开发投资下降18%：大盘承压一线核心欲回暖

　　上半年的中国楼市，正在向理性靠拢。

　　根据国家统计局发布的《2026年1—6月份全国房地产市场基本情况》，1—6月份，新建商品房销售面积40140万平方米，同比下降11.6%；其中住宅销售面积下降12.4%。新建商品房销售额37945亿元，下降13.6%；其中住宅销售额下降13.7%。

　　与此同时，1—6月份，房地产开发企业到位资金40233亿元，同比下降20.2%。其中，国内贷款5716亿元，下降31.7%；自筹资金14740亿元，下降16.4%；定金及预收款12442亿元，下降15.8%；个人按揭贷款5137亿元，下降24.9%。

　　图源：国家统计局

　　新房销售面积同比下降，但房企定金及预收款同比降幅持续修复，上半年录得15.8%的降幅，较年初1-2月21.5%收窄近6个百分点。除基数因素外，该数据侧面印证积压刚需、改善需求温和释放，市场信心迎来边际修复。

　　某房企负责人姚崇喜向时代周报记者表示，今年上半年从业体感与上述数据高度相近。他认为，市场在理性回温，房企依据用户画像开发新盘，而用户也会根据自己的经济情况购房，不会轻易上杠杆。

　　至于接下来房地产市场的走向，姚崇喜认为，只要土地资源属性不发生重大变化，地段仍是支撑房价的核心要素。“因为人们的生活越来越多元，不同群体对不同地段的认知也是不一样的，所以楼市应该会更向性价比、个性化的方向发展。”

　　买房与拿地的理性转向

　　在房地产行业摸爬滚打了二十多年的姚崇喜感觉到，这次和以往不一样——自2022年开始，中国房地产市场是真的在调整，而不是像过去那样在波动中上涨。

　　“这个调整有两方面，一方面是让消费者认识到房子是居住属性，金融和投资属性正在减弱或者消失；另一方面是给地产企业提出了新的挑战，那就是买哪里的地、盖怎样的房子才能卖出去。两者综合，就变成了地产投资减少，买房群体更理性。”姚崇喜说。

　　这与国家统计局公布的上半年数据一致。1—6月份，全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；其中，住宅投资29300亿元，下降17.8%。

　　在姚崇喜看来，如今房地产商的开发模式已经和过去完全不一样了。现在对地产开发商的要求变得很高，不再是盲目拿地，而是要在前期分析一个区域原本房屋的库存、二手楼盘放量情况、开发强度，甚至是该片区的工商业发展情况以及目标的人群画像。

　　“以一个区域每年能消化1000套房子为例。过去各家房企都争这1000个签约量，结果供应了3000套，严重过剩。但近两三年，开发放慢、投资收缩，不少房企经营承压。若提前研判片区库存与客群，针对性推出如300套这样的小体量房源，更容易实现项目盈利。”

　　姚崇喜强调，二三线城市整体房价调整幅度较大，行业认为市场底部仍未明确，多数开发商选择规避这类市场。但如果某个区域多年无新盘开工、库存即将见底，那就意味着这里两三年内可能会出现一个阶段性的供应缺口。

　　俯瞰某县城（图源：时代周报记者黎广/摄）

　　“所以房企要守住一线城市基本盘，同时摸清二三线城市的库存、开工情况，不能轻易放弃任何一个机会。”他说。

　　虽然大多房企对二三线城市持谨慎态度，但最新房价数据显示，这类城市的房地产市场已出现边际回暖信号。

　　国家统计局副局长毛盛勇在7月15日的新闻发布会中表示，今年二三线城市商品住宅销售价格总体降幅收窄。

　　从环比看，6月份二线城市新建商品住宅销售价格由上月下降转为持平，三线城市新建商品住宅销售价格降幅比上月收窄0.1个百分点。从同比看，二线城市新建商品住宅销售价格、二三线城市二手住宅销售价格同比降幅均比上月收窄。

　　核心城市回暖

　　不止是二三线城市出现了回暖迹象，一线城市回暖信号也在显现。

　　毛盛勇表示，近年来通过各种政策调整，房地产市场出现了积极变化，其中之一是一线城市商品住宅销售价格环比连续4个月上涨。“3月份以来，一线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格环比均连续4个月在上涨。”

　　姚崇喜认为，在一定程度上，这种上涨得益于政策环境正逐步放松。

　　比如，深圳近年持续优化购房及规划管控规则，以更好地满足人们住房需求。一方面在部分区域调整限购政策，适度放宽改善型购房门槛；另一方面出台建筑设计新规，优化阳台、公摊相关计容计算细则，同时设置新建住宅高度管控要求，引导户型品质升级。“这些举措让深圳更多拥有高资产和资源的人群，产生了购买更好房子的欲望。”他说。

　　根据《每日经济新闻》此前报道，5月23日深圳南山某楼盘推出519平方米顶层复式房源，单价高达39.86万元/平方米的批次房源半小时内即被售罄。此后在6月30日，深圳湾某楼盘推出72套房源，备案均价为18.58万元/平方米，开盘即售罄。此外，深圳仍有多片区楼盘实现“日光”。

　　不过姚崇喜也强调，这类高端豪宅热销现象必须同时满足三大前提：一线城市、城市核心稀缺地段、面向高净值改善群体，三者缺一。

　　对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，今年上半年深圳楼市呈现明显的结构性分化格局，高端豪宅市场强势回暖，千万元级新房成交占比创下新高，中端刚需新房凭借户型和价格优势抢占市场。二手房则凭借价格优势成为刚需置业主战场，成交持续回升。

　　除了深圳，另外三座一线城市也在回暖。

　　北京市住建委的网签数据显示，今年上半年，北京二手房成交总量达到了93583套，同比去年的上半年88575套上涨了约5.7%，同时也创下了近5年来的新高。

　　广州方面，上半年新房市场共成交348万平方米，较去年同期上升2%；二手住宅共成交52817套，环比2025年下半年增长2.6%。